Baugutachter und Energieberater für Immobilien in Wesertal

Hier ist ein Überblick über den typischen Ablauf:

1. Datenerhebung

• Zunächst werden alle relevanten Informationen zur Immobilie gesammelt:
  • Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne
  • Wohn-/Nutzfläche, Grundstücksgröße
  • Baujahr, Bauweise, Ausstattung
  • Zustand (Modernisierungen, Sanierungsbedarf)
  • Lage (Mikrolage: Straße/Viertel; Makrolage: Stadt/Region)
  • Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Mieteinnahmen
    
    

2. Ortsbesichtigung

• Ein Gutachter oder Sachverständiger begutachtet die Immobilie vor Ort, prüft den baulichen Zustand, mögliche Mängel und die tatsächliche Ausstattung im Vergleich zu den Unterlagen.
  
  

3. Wahl des Bewertungsverfahrens

• Je nach Immobilientyp kommt eines der folgenden Verfahren zum Einsatz (oder eine Kombination):

• • Vergleichswertverfahren
    Der Wert wird anhand kürzlich verkaufter, vergleichbarer Immobilien in der Umgebung ermittelt. Häufig genutzt bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.
  • Ertragswertverfahren
    Basiert auf den erzielbaren Mieteinnahmen. Wird vor allem bei vermieteten Objekten, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien angewendet.

• • Sachwertverfahren
    Ermittelt werden die Kosten für Grundstück plus Neubauwert des Gebäudes, abzüglich Alterswertminderung. Kommt zum Einsatz, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte vorliegen (z. B. bei selbstgenutzten Ein-/Zweifamilienhäusern in ländlichen Gebieten).
    
    

4. Auswertung und Berichterstellung

• Die gesammelten Daten fließen in eine Berechnung ein. Das Ergebnis wird in einem Gutachten dokumentiert – entweder als:
  • Kurzgutachten (formlos, z. B. für Bankfinanzierungen)
  • Verkehrswertgutachten (ausführlich, gerichtsfest, z. B. bei Erbschaften,  Scheidungen oder Rechtsstreitigkeiten)

• Unter einer Immobilienbewertung (auch Wertermittlung genannt) versteht man ein strukturiertes Verfahren zur Bestimmung des aktuellen Marktwerts bzw. Verkehrswerts einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag.
• In Deutschland ist der Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) gesetzlich definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Beschaffenheit und der Lage des Objekts ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Die häufigsten Anlässe, warum eine Immobilienbewertung notwendig ist:

• Kauf oder Verkauf
  Objektiver Marktpreis: Vermeidet, dass Verkäufer Geld verschenken oder Käufer die Immobilie überbezahlen. Dient zudem als Verhandlungsgrundlage.
• Baufinanzierung & Beleihung
  Voraussetzung der Bank: Kreditinstitute verlangen die Ermittlung des Beleihungswerts, um die Höhe des Baudarlehens und die Zinskonditionen festzulegen.
• Erbschaft & Schenkung
  Berechnung der Erbschaftssteuer: Das Finanzamt setzt ohne Bewertung eigene Pauschalwerte an. Ein Gutachten kann nachweisen, dass der tatsächliche Wert niedriger ist, um Steuern zu sparen.
• Scheidung & Zugewinnausgleich
  Faire Vermögensaufteilung: Bei einer Ehetrennung muss ermittelt werden, wie viel die Immobilie wert ist, damit ein Partner den anderen korrekt auszahlen kann.
• Versicherungsabschluss
  Vermeidung von Unterversicherung: Ermittelt den Wiederherstellungswert für Wohngebäudeversicherungen im Falle von Brand- oder Sturmschäden.
• Zwangsversteigerung & Vormundschaft
  Rechtliche Pflicht: Gerichte benötigen den Verkehrswert (§ 194 BauGB), um rechtssichere Mindestgebote oder Zustimmungen bei Betreuung zu beschließen.

• Der Preis berechnet sich in erster Linie nach dem Wert der Immobilie, bzw. dem Aufwand für die zu erbringende Leistung.

• Überschlägliche Ermittlungen im Internet sind möglich. Diese Auswertungen stellen lediglich einen groben Richtpreis dar, da sie objektspezifische Gegebenheiten häufig nicht berücksichtigen (können). Daher ist diese Art der Wertermittlung oft mit großen Ungenauigkeiten verbunden.

• Anerkannt wird:
  • Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für
    Grundstücksbewertung
  • Ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses der Gemeinde/Stadt

• Ob sich eine Immobilienbewertung lohnt, hängt ganz davon ab, was Sie mit der Immobilie vorhaben. In vielen Situationen schützt sie vor teuren Fehlentscheidungen – in anderen reicht eine kostenlose Einschätzung vollkommen aus.
  Eine Immobilienbewertung lohnt sich immer dann, wenn eine belastbare und professionelle Bewertung erforderlich wird.

• Selbstständig durch eine Onlinebewertung, die aber häufig große Ungenauigkeiten aufweist. Der professionelle Weg ist die Beauftragung eines Immobilienbewerters/ Immobiliengutachters

1. Die gesetzlichen Verfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG)

• Für steuerliche Zwecke (Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, teilweise Grundsteuer) wendet das Finanzamt selbst standardisierte Verfahren an:
• Vergleichswertverfahren – bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, wenn Vergleichswerte der Gutachterausschüsse vorliegen
• Ertragswertverfahren – bei vermieteten Objekten
• Sachwertverfahren – wenn keine Vergleichswerte existieren, z. B. bei individuellen Häusern
• Das Problem dabei: Diese pauschalierten Verfahren führen oft zu einem höheren Wert, als die Immobilie tatsächlich wert ist, da sie typisierend und nicht objektspezifisch rechnen.

2. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG)

• Hier kommt der entscheidende Punkt: Der Steuerpflichtige hat das Recht, einen niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert nachzuweisen, wenn dieser unter dem vom Finanzamt errechneten Wert liegt. Dafür wird ein Gutachten benötigt.